Los precios de reformas en Madrid que aparecen en Google son casi todos de piso pequeño en Chamberí. Y Madrid no es solo Chamberí. Reformar un piso de 90 m² en el barrio de Salamanca no cuesta lo mismo que un chalet en Cobeña o un adosado en Colmenar Viejo. Ni los materiales aguantan lo mismo. Ni los plazos. Ni los permisos.
Este es un intento honesto de responder a la pregunta cuánto cuesta hoy una reforma integral en Madrid, con tres zonas diferenciadas, presupuestos reales de proyectos ejecutados y todo lo que no te van a incluir en el primer PDF que recibas. Escribo desde nuestro estudio en Colmenar Viejo, quince años trabajando en Madrid y con proyectos entregados en las tres zonas que te voy a mostrar.
La tabla base: reforma integral por m² en 2026
Los rangos que verás aquí son precios de ejecución de obra. IVA aparte. Sin licencias municipales, sin honorarios de proyecto y sin mobiliario. Los explico luego.
| Zona de Madrid | Reforma estándar €/m² | Reforma premium €/m² | Reforma alta gama €/m² |
|---|---|---|---|
| Centro Madrid (Salamanca, Chamberí, Retiro, Chamartín) | 1.100 – 1.400 | 1.400 – 1.900 | 1.900 – 2.800 |
| Madrid Norte (Colmenar, Cobeña, Alcobendas, Tres Cantos) | 900 – 1.200 | 1.200 – 1.600 | 1.600 – 2.200 |
| Sierra Norte (Hoyo, Manzanares El Real, Torrelodones) | 950 – 1.300 | 1.300 – 1.700 | 1.700 – 2.400 |
Un piso estándar de 90 m² en Chamberí sale entre 99.000 € y 126.000 €. El mismo piso en Colmenar Viejo o Cobeña se queda entre 81.000 € y 108.000 €. La diferencia no viene del capricho: sale de aparcamiento libre, contenedor sin licencia especial, comunidad sin ordenanza estricta y proveedores locales sin recargo por acceso a centro.
Desglose por capítulos: dónde se va el dinero
Para un piso familiar de 100-120 m² con reforma integral estándar, un presupuesto honesto se reparte más o menos así:
- Demoliciones y gestión de residuos: 6.000-10.000 € (5-8 %)
- Albañilería y tabiquería: 13.000-24.000 € (11-18 %)
- Solados y alicatados: 9.000-21.000 € (8-16 %). Aquí manda la calidad del porcelánico.
- Carpintería exterior (ventanas): 4.500-11.000 €. Aluminio o PVC, rotura de puente térmico, doble vidrio bajo emisivo.
- Carpintería interior (puertas y armarios): 9.000-16.000 €.
- Fontanería y calefacción: 9.000-18.000 €.
- Electricidad y domótica básica: 5.500-10.000 €.
- Pintura: 3.500-7.000 €. Suele ir a lo último y suele ser lo primero que se recorta.
- Sanitarios y grifería: 4.000-9.000 €.
- Cocina (sin electrodomésticos): 9.000-21.000 €.
Sumando y con ajustes: 72.000-145.000 € para un piso de 100-120 m² en reforma integral. Los rangos son grandes porque una misma reforma admite tres versiones distintas: la barata que dura seis años, la media que dura doce y la buena que dura veinte.
Tres casos reales de proyectos nuestros con precio final
Caso 1 · Adosado 200 m² en Colmenar Viejo
Reforma integral con cocina abierta al salón, dos baños completos, cuatro dormitorios y suite en planta superior. Materiales estándar-medios, carpintería a medida en cocina y armarios. Presupuesto de obra: 194.500 € (972 €/m²). Duración: 18 semanas.
Caso 2 · Piso 95 m² en Alcobendas
Cambio total de distribución (de tres dormitorios pequeños a dos grandes con vestidor), reforma completa de dos baños, cocina cerrada rediseñada. Presupuesto: 114.000 € (1.200 €/m²). Duración: 14 semanas.
Caso 3 · Ampliación 42 m² sobre estructura existente
Dormitorio principal con vestidor, baño en suite y galería. Obra estructural pequeña más acabados premium. Presupuesto: 92.000 € (2.190 €/m²). Duración: 20 semanas por la parte estructural.
Lo que no incluye ningún presupuesto de obra
Cuando pides presupuesto a tres empresas, todas te dan cifras similares. Y todas te ocultan las mismas cinco cosas:
- IVA (10 % en vivienda habitual reformada, 21 % en el resto). Preguntar siempre si el precio es con o sin IVA. La diferencia sobre 100.000 € son 10.000 €.
- Licencia municipal. Entre 300 € (comunicación previa) y 3.000-5.000 € en licencia de obra mayor.
- Honorarios de proyecto de interiorismo/arquitectura. 8-14 % sobre el importe de obra si contratas a un profesional. Cero si vas por libre (lo notarás luego).
- Mobiliario, iluminación decorativa y electrodomésticos. Suele salir entre el 15 % y el 30 % adicional del importe de obra.
- Vivienda temporal o guardamuebles. Un piso familiar en obra 4 meses son 4-6.000 € de alquiler alternativo.
Suma real de un piso de 100 m² en Madrid Norte, reforma integral con proyecto y todo lo anterior: 140.000-180.000 €. Ese es el número honesto.
Cronograma tipo por metros cuadrados
- 50-70 m² apartamento: 8-12 semanas.
- 80-100 m² piso estándar: 12-16 semanas.
- 100-150 m² piso familiar: 14-20 semanas.
- 150-250 m² adosado: 18-24 semanas.
- 250 m² en adelante o con obra estructural: 24-36 semanas.
Suma siempre 2-4 semanas de margen. Cualquier obra con cero incidencias en cinco meses es una obra a la que le faltan datos.
Calculadora rápida orientativa
Tres pasos para hacerte una idea antes de pedir presupuestos formales:
- Multiplica tus m² por 1.000 € si estás en Madrid Norte, 1.200 € si estás en centro, 1.100 € si estás en Sierra.
- Súmale 20 % si tu reforma incluye cambio de distribución.
- Súmale 25-30 % si contarás mobiliario, iluminación y electrodomésticos.
Ejemplo: piso de 100 m² en Colmenar con cambio de distribución y mobiliario nuevo → 100 × 1.000 = 100.000 € + 20 % = 120.000 € + 27 % = 152.000 € orientativos con IVA.
Preguntas frecuentes sobre precios de reforma en Madrid
¿Es más barato reformar en la zona norte que en centro?
Sí, entre un 10 % y un 15 % de media. La razón principal no es el material sino la logística: aparcamiento, contenedor, acceso, dietas del equipo.
¿Puedo hacer una reforma integral por menos de 800 €/m²?
Se puede, sí. Pero implica renunciar a: cambio de instalaciones completas, carpintería nueva, materiales de gama media o mejor, y proyecto de interiorismo. En dos años suele volver a costar dinero.
¿Cuánto cuesta una reforma parcial de cocina en Madrid?
Reforma solo cocina, con demolición, alicatado, instalaciones y muebles: 15.000-30.000 € para 10-15 m². Sin electrodomésticos.
¿Se puede reformar en verano?
Sí, aunque agosto es más lento por vacaciones de proveedores y equipos. Si empiezas en junio o septiembre, tienes las mejores ventanas.
¿El IVA reducido del 10 % aplica siempre?
Aplica cuando: la vivienda es de uso residencial, tiene más de 2 años de antigüedad y la mano de obra pesa más que los materiales. Consulta con tu contratista y tu asesor: la letra pequeña la aplica Hacienda.
¿Qué pasa si el presupuesto se dispara a mitad de obra?
Suele pasar por dos motivos: cambios pedidos por el cliente durante la ejecución o imprevistos de la vivienda que no se vieron al principio. Un buen presupuesto reserva un 5-10 % para imprevistos y tiene por escrito qué se factura aparte.
Un presupuesto real para tu vivienda
Si quieres pasar de la horquilla al número concreto, la primera visita en tu casa es sin coste. Medimos, hablamos y en 5-7 días te enviamos un presupuesto detallado por partidas más un cronograma semanal.
Llámanos al 691 55 54 30 o escríbenos desde contacto. Estudio en Carretera de Hoyo de Manzanares 40, Colmenar Viejo. L-V 10-20 h, S 10-14 h.